コンサルティング
事例紹介

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不動産コンサルティング事例

不動産相談プラザのコンサルティング事例をご紹介しています。当店が事業をスタートしたのは1985年創立。約35年の長きにわたり、不動産の売却や賃貸・空室対策など、様々なサポートで数多くのオーナー様の不動産経営を支えてまいりました。

事例1 高額で安定的な収益に繋げた建物建築・活用

物件情報
所在地 京都府京都市下京区四条通河原町西入
  • エリア - 京都 四条河原町・四条烏丸
  • 交通 - 阪急京都線河原町駅、京阪祇園四条駅、市バス四条河原町停、
    地下鉄烏丸線四条駅
物件種別 商業施設・一棟貸しテナントビル
物件概要
  • 築年数:平成14年3月完成 (平成14年4月頃グランドOPEN)
  • 構造:鉄骨造 地上4階建
  • 規模:敷地面積 約262m²・総延床面積 約870m²
  • 賃室:各階 約200m² ~ 約230m²
  • 賃料:約30,000円/坪
  • 敷金:月額賃料の約12ヶ月分
  • 設備:EV1基、内部階段、エアコン設備一式、トイレ1ヵ所、駐輪場など

お悩み:初めての建築および活用方法

オーナー様は、物件の立地が京都の商業地におけるメインストリートである四条通りの売土地案件であることから土地購入を検討されました。しかし、それまではテナントビル・商業ビル・オフィスビル・賃貸マンションなど、すでに入居中の収益物件・収益ビル・収益マンションなどの購入経験はあったものの、自身で土地を購入して建物を建築し、テナント貸しするのは初めてであったこと、また不景気であることから不安をお持ちでした。

どのような建物が良いのか、テナントビルが良いのか、テナント月額賃料や出店テナントの有無などのご相談とあわせて、月額賃料・テナント料はどれくらいになるのか、投資利回りなど収支はどうかなどのご相談を承りました。

ご提案:リーシング・市場調査をもとにした一棟貸商業施設

敷地間口があまり広くなく、付置義務など条例や建築基準法の面、建築コストの面、建物管理・メンテナンスの面などから、共用スペースを設けるのは得策ではないと判断し、一棟貸しによるビルまたは商業スペースとしての活用をご提案させていただきました。

土地購入前から当社の顧客様に対してリーシング・市場調査などを実施したところ、相当なテナント様より反響をいただきました。1階だけ、2階建ての一棟貸しなどテナント用途・ニーズは様々で、ブランドショップなどの物販店、ファーストフード店などの飲食店からのオフォーが多数ありました。オーナー様にその旨をご報告させていただき、一棟貸し商業施設をご提案させていただきました。

結果:有名ショップからのオファーと継続的なお付き合い!!

一棟貸しテナント商業ビル3階建てプランで建築設計に入り、高額な出店テナント様も早々に決定しました。
建築確認申請前であったため予約契約をしましたが、すぐに有名メーカー様、優良外資系ブランドショップ様からのオフォーがあり、さらに月額賃料も高額で収入も多くなり、規模も3階建て計画のところ4階建てを希望され、物件価値・ビル知名度なども高まるとの期待からブランドショップ様と契約をすることになりました。

建物の竣工・オープンから10年以上もブランドショップ様との契約が続いておりますので、希少な投資物件をご提案できたと自負しております。

事例2 建物付土地の活用方法

物件情報
所在地 京都府京都市左京区東大路通今出川上る
  • エリア - 京都 百万遍・京都大学前
  • 交通 - 京阪本線出町柳駅、市バス百万遍停
物件種別 テナントビル・商業ビル
物件概要
  • 築年数:平成17年9月頃完成(平成17年11月グランドOPEN)
  • 構造:鉄骨造 地上3階建
  • 規模:敷地面積約123m²・総延床面積約295m²
  • 賃室:各階 各27坪
  • 賃料:1階約18,000円/坪、2階約12,000円/坪、3階約10,000円/坪
  • 敷金:各階 月額賃料の約6ヶ月分
  • 設備:内部階段、外部非常階段など

お悩み:購入した物件の活用方法

オーナー様がすでに古い建物付の土地を購入されてからのご相談になりました。
オーナー様の本社オフィスの近くのためご購入されたようでしたが、特にプランが決まっていませんでした。

オーナー様の本社オフィスに近いことから購入を決められたようでしたが、特にプランが決まってなかったため、土地購入価格など投資額をお聞きしたうえで、投資利回りの良い方法のご相談を承りました。

オーナー様は、京都大学の近くで学生が多いので賃貸マンションにしようかという思いもあったようですが、1階はテナントでもとの思いから、テナントの状況、現況建物の解体費用および新築マンションの建築費用、実質家賃収入はどれくらいになるのか、投資利回りなど収支はどうなのかなど不安をお持ちでした。

ご提案:賃貸マンションではなくテナントビルへの建て替え

立地・建築コストの面、早期投資回収の面、長期にわたる建物管理の面などから、賃貸マンションでなくテナントビルを前提としてプランニングすることをご提案させていただきました。

立地的に1階・2階はテナントでも他業種にわたって賃貸ニーズがあったため、テナントビルとした場合の建築コストを見積もり、月額賃料・テナント料の収入による収支計算などの資料をもとにご説明を差し上げました。

リーシング・市場調査の結果、テナント出店のニーズとしては3階までが有効であることが分かり、現況ならびに将来性の観点から3階建てのテナントビルをご提案することになりました。

結果:無事にグランドOPEN!!

ご提案後、オーナー様からは不動産購入時の古い建物(営業所跡)をリノベーションしての再利用はどうかとのご相談をいただきました。

もちろん、もっとも建築コストがかからず、相場相当額で月額賃料などテナント料が確保できればと思いましたが、現況が平屋であること、相当な老朽化が進んでいること、耐震補強・設備導入など改装・改修工事によるイニシャルコストの点、またテナント収入の点からも、新築でテナントビルを建築・運営した場合と比べ投資回収スピードの差は歴然でした。

そのため、テナントビルとしてプランどおりに進めることになりました。
完成までにすべてのテナントが決定し、グランドオープンに至りました。

事例3 駅前の土地の活用

物件情報
所在地 京都府京都市中京区四条通大宮西入
  • エリア - 京都 四条大宮・二条駅周辺
  • 交通 - 阪急京都線大宮駅、京福四条大宮駅、市バス四条大宮停
    JR嵯峨野線二条駅、地下鉄東西線二条駅
物件種別 テナントビル・商業ビル
物件概要
  • 築年数:平成22年9月末完成(平成22年11月グランドOPEN)
  • 構造:鉄骨造 地上6階建 ※2棟(南棟・北棟有)
  • 規模:敷地面積約228坪 ・ 総延床面積約905坪
  • 賃室:各階 約67坪~約90坪 ※各室約27坪~約50坪分割対応
  • 賃料:1階約25,000円~約30,000円/坪、上階約10,000円~約12,000円/坪
  • 敷金:各室 月額賃料の約6ヶ月分
  • 設備:15人乗EV2基、福祉用トイレ2ヵ所、駐輪場1階一部・屋上など

お悩み:土地購入およびテナント付賃貸マンションの検討

オーナー様は、立地が駅前で土地価格が高額なため、確実な収入を得るのに賃貸マンション用地として購入をお考えでした。

土地購入を検討するにあたり、1階・2階部分をテナント貸し、3階より上階を賃貸住宅で検討されていましたので、1階と2階のテナント月額賃料や出店テナントの有無などのご相談とあわせて、テナントビルを建築した場合に店舗出店の可能性はあるのか、月額賃料・テナント料はどれくらいになるのか、投資利回りなどの収支はどうなのかなど、ご相談をいただきました。

ご提案:賃貸マンションではなくテナントビルとしての活用

建築コストの面、早期投資回収の面、長期にわたる建物管理の面などから、テナントビル・商業ビルとしての活用をご提案させていただきました。

土地購入前から当社の顧客様に対しリーシング・市場調査を行った結果、1階・2階のテナントは物販店・美容・医療・教室などで、3階以上は居酒屋などの飲食店・カラオケボックス・インターネットカフェなどの出店ニーズがあったため、オーナー様にその旨をご報告させていただき、テナントビル・商業ビルをご提案させていただきました。

テナント出店の将来性の観点から、4階または5階建てをご提案させていただきました。

結果:契約率約90%以上の状態でグランドOPEN!!

テナントビル・商業ビルにしたことで賃貸マンションに比べ建築コストの負担が軽くなること、月額賃料などの収入が高くなること、ビルの完成が6ヶ月ほど早くなることでテナント料収入が早期に得られること、複雑な建物管理がないことなど、ある程度ご提案したとおりになりました。

竣工時の契約率は90%以上でグランドオープンを迎えることができました。これからも数十年にわたり、オーナー様にもテナント様にも喜んでいただけるビルであればと思います。

事例4 難条件における最適な提案

物件情報
所在地 京都府京都市中京区東洞院通四条上る
  • エリア - 京都 四条烏丸・四条東洞院
  • 交通 - 阪急京都線烏丸駅、地下鉄烏丸線四条駅、市バス四条烏丸停
物件種別 一棟貸しテナントビル・商業施設
物件概要
  • 築年数:平成23年11月頃完成(平成23年12月グランドOPEN)
  • 構造:鉄骨造 地上2階建
  • 規模:敷地面積約112坪 ・ 総延床面積約178坪
  • 賃室:各階 各約90坪
  • 賃料:約25,000円/坪
  • 敷金:月額賃料の約3ヶ月分 ※他、別途建築協力金などあり
  • 設備:昇りエスカレーター1基、内部階段、駐輪場など

お悩み:投資利回りを良くするためには何がいいか

オーナー様は、立地が京都の商業地かつオフィス街である四条烏丸エリアであり、大丸京都店の隣接地の売土地案件の入札により、土地購入を検討されていましたが、テナントビル・商業ビル・オフィスビル・賃貸マンションなど色々な案をお持ちでした。
土地購入は競争入札によるものでしたが、高額な入札額により投資利回りの良い収益物件とする提案が求められた案件です。

更地より普通にテナントビルを建築してテナント貸しするには敷地間口の狭さがネックで、月額賃料がもっとも高額になる1階の店舗間口があまり確保できないため、相場よりテナント料が減額され、建築コストが高額になれば採算が取れないといったお悩みがございました。

どのようなテナント収益ビルが良いのか、月額収入や出店テナントの有無などのご相談とあわせて、投資利回りなど収支・採算はどうかなど、ご相談を承りました。

ご提案:将来性も踏まえた2階建て一棟貸ビル

敷地間口があまり広くなく、また建築コストの面、建物管理・メンテナンスなどの面などから、共用スペースを設けるのは得策ではないと判断しました。
また、高額な土地購入による投資回収を考え、早期完成できるテナントビル・商業施設をご提案しておりました。

土地取得時すぐに当社の顧客様に対しリーシング・市場調査を行ったところ、上階はレストラン・居酒屋・ウエディング関係・エステサロン・美容院・カフェなどのニーズがあり、逆に1階だけを希望されるテナント様については月額賃料などテナント料がシビアでした。
大丸京都店に出入口が隣接しておりましたので、テナント用途・ニーズなどにも対応できる2階建て一棟貸しビルのご提案となりました。

結果:テナント様への建築協力金のご理解と要望通りの契約締結

上階もテナントニーズがあり、テナントビルも可能でしたが、満室時の投資利回りでも収支上余裕がなく、オーナー様も複合テナント商業ビルにするか、一棟貸しテナントビルにするか最後まで迷われておりました。
また、複合テナントビルにした場合の建物形状・間取りなどでリスクもあり、当社の顧客様からの一棟貸しでの出店オフォーをもって一棟貸しによる賃貸借契約をご提案させていただきました。
建築コストに対して、テナント様より建築協力金のご協力と月額賃料などの経済条件による投資利回りを試算して、オーナー様ご要望の収支にて契約締結ができました。

月額賃料だけでは投資利回りによる利益が確保できず、テナント様に建築協力金のご理解をいただいたため、オーナー様へ良いご提案ができました。

事例5 古い京町屋の活用

物件情報
所在地 京都府京都市東山区高台寺南門通下河原東入
  • エリア - 京都 祇園・清水寺・産寧坂・二年坂・一念坂・高台寺
  • 交通 - 京阪祇園四条駅、市バス東山安井停
物件種別 町家(町屋)・京町家(京町屋)  ※町屋リニューアル・町家リフォーム
物件概要
  • 築年数:築不詳 ※平成23年7月頃全改装完了
  • 構造:木造 地上2階建
  • 規模:敷地面積約208m² ・ 総延床面積約226m²
  • 賃室:1階約35坪 ・ 2階約33坪
  • 賃料:約15,000円/坪
  • 敷金:月額賃料の約6ヶ月分
  • 設備:トイレ、風呂、シャワー室、キッチン、内部階段、中庭など

お悩み:現況が思わしくない京町屋の購入検討

オーナー様より、土地購入検討案件があるため、賃貸する場合の提案依頼をいただき、オーナー様と同行して現地の内見に伺いました。
清水寺周辺の一念坂にある非常に希少な物件で、建物は京町家として伝統的建造物に指定されている建物でした。ただし、現況はボロボロで迷路みたいな間取りでしたので、非常にご提案が難しい案件だと感じるとともに、大変面白く、改装工事次第で素敵な物件に生まれ変わるとも思いました。

オーナー様にもそのままご感想をお伝えしました。具体的に不動産購入を検討するにあたり、まず改装工事の建築コストが高額になるのは想像できるなかで、賃貸テナント・賃貸住宅としての需要および月額賃料などによる収入見込みなどをご相談された案件です。

ご提案:リフォームを計画・現況のままでテナント募集

改装工事の建築コストの面、早期投資回収の面、長期にわたる建物管理の面などから、当初はテナント用の商業施設としてご提案させていただきました。しかしながら、立地的にも賃貸住宅用としても地方のお金持ちの方や外国人の方などにも京都らしさや珍しさによりニーズがあるだろうと考え、建物躯体の耐震補強、居住設備などの導入も含めリフォームのご提案もさせていただきました。

テナント用として、住宅用としての2軸のご提案となりました。購入後、直ちに現況(古い建物のまま)でしばらく賃貸募集を開始することをご提案し、店舗出店希望または居住希望を募集しました。入居者となる方のご意見も多少お聞きするスタイルをもって、幅広く募集するとともに参考資料として各用途別に工事内容、月額賃料、スケジュールなどをオーナー様にご提示・ご提案しました。

結果:領事公邸としての賃貸で海外メディアで取り上げられる

オーナー様はテナント事業用、また賃貸住宅用としてだけでなく、賃貸ニーズがなければご自身またはご家族のご自宅兼ギャラリーとしての利用も考慮したうえで購入を決断されました。
購入後、建築コストの軽減や月額賃料などの収入も高くなることでテナント募集をベースに、テナント様を現地案内させていただき、数件の出店要望を承りましたが、現況からのご検討となるため、どのテナント様もすぐに決定できずにいました。そんなときに、ある国の領事公邸として賃貸のお話があり、オーナー様が建物耐震補強のみならず、領事様のご要望も含め全改装することで合意しました。

結局、賃貸募集・改装工事などによって、ご入居いただくまでに1年以上要しましたが、その国ではメディアなどで取り上げられるほどの建物となり、ある意味物件価値が向上したと考えています。

事例6 同業における重要業務のフォローアップ

物件情報
所在地 京都府京都市上京区今出川通烏丸西入
  • エリア - 京都 烏丸今出川・同志社大学前
  • 交通 - 地下鉄烏丸線今出川駅、市バス烏丸今出川停
物件種別 テナントビル・商業ビル
物件概要
  • 築年数:平成24年11月末完成 (平成24年12月グランドOPEN)
  • 構造:鉄骨造 地上3階建
  • 規模:敷地面積約311坪 ・ 総延床面積約760坪
  • 賃室:各階 約225坪~約240坪 ※各室約14坪~約128坪分割対応
  • 賃料:1階約15,000円~約20,000円/坪、上階約10,000円~約14,000円/坪
  • 敷金:各室 月額賃料の約6ヶ月分~約12ヶ月分
  • 設備:11人乗EV1基、共同内階段、駐輪場1階一部など

お悩み:うまくいかないテナント様との交渉・対応

オーナー様は、元々この場所で不動産事務所を営業しておられましたが、隣地など周辺を順々に取得し、その土地に商業ビルを建築するプランのご相談を承りました。

オーナー様には先行して出店希望のテナント情報も入っており、商談なども進めておられたようですが、なかなか思いどおりに進まず、テナントビル・商業ビルなどの実績がある当社にご相談をいただきました。
そのため、数件のテナントビルおよび商業ビルなどの実績がある当店に、テナント動向・賃貸条件なども含め、今後のテナント動向・賃貸条件なども含め、今後のテナントの月額賃料・テナント料や出店テナントの有無、物件募集・商談・契約の進行方法、テナント商業ビルでの注意事項、入居者様用賃貸管理規則、特に新築または建築中である商業ビルにおけるテナント様との対応などでお悩みでした。

ご提案:諸々の重要業務のサポート

商業ビルにおけるテナント様の動向・募集・契約業務・賃料収入などのみならず、建築コスト面、建物管理およびテナント入居者管理面などから、長期的に見た商業ビルとしてオーナー様の会社のご担当者様と一緒に進行していくことをご提案しました。
今回はオーナー様が不動産関係の会社様であるということで、建物も入居者様もオーナー様自身で管理されるため、募集内容から商談内容・契約締結における契約内容、契約後の連絡事項・事務処理など、新築物件および完成前ゆえに契約締結後にも契約テナント様との重要業務があるため、後にトラブルなどが起きないよう、テナント様への対応・契約関係書類などをご提示・ご提案させていただきました。

結果:円滑なグランドOPENを支援!!

当初は、土地購入後のご相談であり、テナント商業ビルプラン・出店希望テナント様もいくつかございましたので、残り区画のみを建築図面・物件資料などをもって、リーシングを行い、オーナー様に出店テナント様をご紹介する程度で、コンサルティング的なことは必要ないと思っておりました。
ただ、実際は商談中のテナント様などの対応・行動または商業ビルとしたプランの完成度が低かったことで、上記に記載のご提案もあわせ、これまでの建築プランを見直し、再度テナント商談・テナントリーシング・契約業務などさせていただきました。

なお、ビル完成すぐに各店舗がオープンする予定であり、各店舗工事による混乱を避けるため、テナント入居率が約50%の段階でのグランドオープンをご提案し、実行していただきました。

事例7 所有不動産を活用して地域活性化

物件情報
所在地 京都府京都市中京区花遊小路通新京極東入
  • エリア - 京都 四条河原町・新京極・寺町・花遊小路商店街
  • 交通 - 阪急京都線河原町駅、京阪本線祇園四条駅、
    市バス四条河原町停、地下鉄烏丸線カ四条駅
物件種別 町家テナントビル・町屋商業施設  ※町家リノベーション・町屋飲食店ビル
物件概要
  • 築年数:平成25年6月末完成 (平成25年7月グランドOPEN)
  • 構造:木造 地上2階建
  • 規模:敷地面積約303m² ・ 総延床面積約413m²
  • 賃室:各階 約48坪  ※各室約17坪~約40坪分割対応
  • 賃料:1階約12,000円~約15,000円/坪、2階約10,000円~約11,000円/坪
  • 敷金:各室 月額賃料の約5ヶ月分
  • 設備:2階店舗共同階段、キュービクルなど

お悩み:昔みたいに活気があり、愛される商店街にしたい

オーナー様は、花遊小路商店街の土地・建物で昔から飲食店を営業されておられましたが、近年は花遊小路商店街にあまり活気がありませんでした。昔みたいに賑やかで活気のある商店街にしたい、地元の方から観光の方まで老若男女に愛される商店街にしたいとの思いから、テナントビル・商業ビルにできないかというご相談をいただきました。

立地としては京都一の繁華街である四条河原町交差点、阪急四条河原町駅より近くの場所でしたが、四条通りからは路地に入るような動線で物件の前道も非常に狭い道であるなど、テナントビルにするには課題もありました。
オーナー様は、自己使用の建物(古い木造の3階建て)をテナントビル・商業ビルとして店舗出店の可能性はないか、またテナント用に改装できるのか、建築コスト・月額賃料・テナント料はどれくらいになるかなどの不安をお持ちでした。

ご提案:京都らしく愛される町屋商業飲食店テナントビル

当時のオーナー様が飲食店として使用されていた木造3階建の古い建物を京都らしく町家のイメージに改装するご提案を差し上げました。またオーナー様が改装後も建物の一部で自己店舗を継続することも決まり、改装建築プラン・日程・概算建築コスト、改装後の建物・テナント管理なども含め、現況のテナント市況・月額賃料・テナント料などをご提示させていただきました。

オーナー様がご要望の商店街・ビルのコンセプトに合った出店テナント様の用途・業種などを想定したうえ、建物の商業施設名称・法令に基づく改築プラン・必要物件設備などについては当社が提携する建築設計士事務所の担当設計士よりご提案させていただきました。
昔のように活気があり、いつまでも京都らしく愛されることをコンセプトにした町家リノベーションとして、町家商業飲食店テナントビルをご提案させていただきました。

結果:様々な飲食店テナント様からの出店オファー

ご相談いただいた時点では使用中の建物をそのまま3区画程度に分割したうえで、テナント貸しするイメージをお持ちでした。
ただ、そのままでは消防・耐震の問題があり、各諸設備の導入も困難でした。また、オーナー様がイメージするテナントニーズや建物の不安・将来性の観点から耐震補強・消防および飲食店の出店が可能な各設備の導入を含め、オーナー様の思いを反映できるよう町家リノベーション・建物躯体からの全改装などをご提案し、ご理解いただきました。

京都ではテナントの賃貸ニーズにおいて町家需要が根強く、リーシング・市場調査などを行った結果、様々な飲食店テナント様より出店オファーをいただきました。
町家商業ビルにすることで、他のテナント商業ビルなどと差別化でき、完成前に出店テナント様も決定しました。今後も末長くコンセプトにマッチした商業施設であり続けられるように賃貸管理をしていきます。